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《im钱包支持的币太少了》珠海万达商管三度向港交所递交IPO申请

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作为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体,珠海万达商管拥有全球领先的线下商业运营平台。2022年上半年面对疫情反复带来的负面影响,公司没有忽视对经营能力的提升,从加强精细化管理,到全面完善运营机制,以强劲的盈利能力不断加固业务“护城河”。10月25日,珠海万达商管第三次向港交所递表,继续向IPO冲刺。

AI财经社

撰文/ 张莹

编辑/ 姜来

2008年北京奥运会后,中国商业市场迎来了购物中心的井喷式发展。大批新式购物中心的入局,改写了以传统商场为主的行业格局。

然而随着新型消费需求的提升,现如今,风靡一时的购物中心业态也不灵了。人们涌入购物中心,看中的不仅是shopping这个单一功能,而且还要满足“吃、玩、逛”等一站式需求。

为顺应当前的市场,购物中心将自身升级为包罗艺术展馆、游乐场、亲子互动、社交活动等场景的巨型商业体。当一栋栋的现代化建筑承载起人们更多的生活方式,随之而来的挑战也变大了。

面对激烈的竞争压力,失落的购物中心一边试图谋求创新,提升消费者吸引力,一边也在寻求第三方专业运营商的合作,解决棘手的运营难题。

今年以来,商业管理的“龙头”公司万达商管的生意伙伴明显多了起来,不仅接管了鑫苑集团、建业集团等部分商业项目的运营管理权,还拿下了北京蓝色港湾、五棵松等知名购物中心的项目合作。

回顾过往的市场变迁,“顺势”是万达不变的发展主题。从依靠房地产起家,到通过城市综合体的模式强势占领市场,再到转型轻资产战略,这家企业的发展经历了多轮变革。纵观万达商管的发展史,同时也是一部商业地产的更迭史,纪录着中国商业市场的创新与变革。

10月25日,万达商管的子公司——珠海万达商业管理集团股份有限公司(imToken钱包app)第三次向港交所递表,显示上市决心。

获益于强大的外拓能力,该公司在管广场数量增加,推动收入规模进一步提升,2022年上半年收入为134.8亿元,较去年同期增长26.7%;上半年净利润为40.5亿元,较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%,盈利大幅提升。

靠新消费体验激活商圈人气

位于北京朝阳商圈内,总建筑面积15万平的蓝色港湾,绝对可以称得上是北京的地标式购物中心。鼎盛之时,它曾与北京SKP、三里屯太古里和华贸中心并称“朝阳商圈四美”。

即使北京已运营14个年头,蓝色港湾也没有抵过商业大环境带来的冲击,在今年将运营权易主。

其实自2008年蓝色港湾开业以来,主打艺术气质的欧式建筑、以灯光节为代表的IP,曾让不少年轻人为之圈粉。在商业定位上,蓝色港湾曾试图打造国际最新的第四代购物中心,即生活方式购物中心,靠环境和氛围吸引消费者。

这种方式的确在初期赢得许多人的青睐。公开资料显示,2014年至2017年是蓝色港湾客流最旺的好时光。这期间,年客流从1200万人提升至1800万人,平均年增长客流达150万人。

但2017年之后,蓝色港湾的客流增长开始逐渐放缓,甚至出现流失。2018年客流量仅比上一年增加了100万人,2019年与2018年基本持平,2020年则跌至1550万人。

面对实体商业纷纷转型的浪潮,蓝色港湾亟需一次更新。直到2022年5月,蓝色港湾等来了它的新运营商——珠海万达商管。

2022年5月1日,蓝色港湾的管理权将全面移交给万达,为期20年,“蓝色港湾”的名字也继续沿用下去。

不同于其他上市商管公司,在第三方项目上,万达是行业内的强势提供方。它既能享受二房东般的待遇,又不用支付固定租金,利益分成随行就市。这种模式下,万达广场的平均出租率多年保持在98%以上的水平。

数据显示,2018年、2019年及2020年,珠海万达商管在管商业广场(imToken钱包app)平均出租率为98.8%。进入2022年第一季度,尽管受到了疫情的影响,万达商业所有自营商场和轻资产商场的总体入驻率仍然高达98.6%。

而在接管蓝色港湾之后,珠海万达商管对蓝色港湾也进行了更加精准化和差异化的定位,将其转型为“品位商业综合体”,增加项目文化调性。

今年国庆期间,蓝色港湾在IP升级的基础上,将艺术与商业相结合的方式,增加商业能力 。比如,打造了光·临、冬季热带雨林、怪兽家族、冰雪奇趣等主题灯光节,提升消费吸引力。

同时,万达也在商家的品牌选择方面进行迭代,选择符合当下消费潮流趋势的品牌入驻。比如,深受众多明星与年轻家长青睐的以色列知名婴童品牌nununu,在这里开了北京的首家旗舰店,儿童运动生活方式品牌moodytiger也即将入驻。

运营半年以来,蓝色港湾的客流提升效果十分明显。据官方数据显示,国庆期间,北京蓝色港湾客流量位列前五,甚至比很多热门景区还热闹,单日客流平均超9万人次,高于平时周末客流。

万达方面表示,未来,蓝色港湾将持续引进更多重磅国际品牌、海内外设计师品牌及潮流品牌,包括大中华区PUMA全球首发旗舰店、高端品质户外生活方式品牌KOLON SPORT等。

轻资产的门槛并不低

入主蓝色港湾,让外界看到了珠海万达商管在轻资产运营上的更多可能。

最近两年,轻资产风口愈加明显,赛道上的选手越来越多,比如大悦城、宝龙、华润、龙湖等玩家也紧跟轻资产趋势,扩大商业在管面积。珠海万达商管从加强精细化管理,到全面完善运营机制,以强劲的盈利能力不断加固业务“护城河”。

当轻资产变成一个热门的生意,想要从中分一杯羹并不容易。本质上来讲,商业地产不是“一锤子”买卖,更讲究长期的商业运营能力,需要考虑运营、设计、管理等多重因素。

就中国商业地产运营而言,头部轻资产公司的进入门槛并不低。它要求企业打造过优质的标杆项目,拥有成熟的管理经验,才能对外将管理能力规模化,获取管理溢价。

也就是说,轻资产实际考察的是企业在原重资产项目的管理经验上,进一步扩大管理半径的能力。而作为行业中头部的商管公司,在由重资产转为轻资产的路上,万达已经缓缓走过了7个年头。

在商业地产的探索路上,万达有过不少创新历程。早在重资产开发模式时,万达就探索出了一条城市综合体的新模式,一边拿地卖房、一边建商场。这种模式的构想在于,通过综合体的整个开发运营,拉动区域发展,逐步成为城市新中心。

2015年,国内房地产企业还在玩转高周转的战略时,王健林首次提出“轻资产”模式,即万达不提供建设万达广场的资金,只负责输出品牌、辅助设计、建设与运营。

在当时的王健林看来,中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后房地产要在品牌、定价、营销等方面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要想快速扩大规模,必须转型轻资产。

2019年,万达商管正式宣布,从2021年起不再发展重资产,全面实现轻资产战略。在之前,它还拉入了腾讯、苏宁、京东、融创等四家战投公司入资34亿元,获得了资本市场的青睐。

这之后,万达轻资产的规模进一步扩大。规模化带来的一大优势,是万达在招商和运营能力上的整体提升。随着广场数量和在管面积的不断上升,公司积累了大量的品牌及商户。截至2022年6月30日,线下商户数量为90236家,线上商户数量为73855;合作品牌数量持续上升,达到21628个,其中核心品牌数量达到2304个。

在经过五年的“轻资产”实践后,如今万达的轻资产品牌输出已经形成一套完整的流程和模块,可以快速复制,为公司带来源源不断的利润和现金流。

从今年上半年资产和股本收益指标看,珠海万达商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分别增长至2022年上半年的35.9%、117.5%,轻资产运营模式的优势逐步释放。

而在市场竞争的时代,万达也在通过一系列创新破局,应对不断变化的外界环境。2021年初,王健林在内部提出“作品为王,创意无限”的口号,要求集团上下大力开展创新活动。

商业运营之外,万达还将重点关注在线上化探索上。比如,引进金融服务和数据支撑万达广场的中小微型公司,在万达广场、酒店、影城、文旅等生态圈的大数据服务,新能源服务,广告运营服务等方面进行创新。

尽管行业正在面临一定的不确定性,但珠海万达商管依然扛住了压力,把负债率降到安全线内。公司资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%。与此同时,在现金流方面,不考虑账面约20亿元的理财资金,公司账上现金超过158亿元,足以应对未来业务拓展的各项需求。

存量时代呼唤深度运营

五年前,因深陷债务困境,王健林不得不以637亿元的价格,清仓了万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权,接盘者是融创和富力。

五年后,万达的负债率已经减至安全线以下,还清了数千亿负债的王健林,这时他最为看重的合作领域之一,便是存量商业项目的运营。

在存量商业饱和的时代下,存量项目的资产运营迎来发展契机。特别是一二线城市的存量改造,更是市场的“香饽饽”。这些项目自带“闪光点”,有着低成本、高利润、成熟商圈等特点,不论是头部商管公司还是新入局者,都跃跃欲试。

然而,怎样把握好存量项目改造的方向和尺度,让不少商业公司疑惑。商业项目的更新需要因地制宜,但如果不能抓准自身定位、寻求特色,反而容易丢失原先的市场竞争力。

为了有效激活商业活力,改善购物消费环境,引入珠海万达商管的轻资产运营,成了不少公司的一致选择。外界注意到,进入2022年后,珠海万达商管在接管各个存量商业项目方面,动作频频。

按照管理方式不同,该公司的轻资产模式分为两种:委托管理和租赁运营。在上述的多个合作中,主要以租赁运营的方式进行轻资产管理。

最近几年,珠海万达商管明显加快了第三方外拓的步伐。作为一家唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司,截至2022年6月30日,珠海万达商管在196个储备项目中,有175个来自独立第三方业主,占比高达89.3%。

截至2022年上半年,万达新增8个广场,且均为第三方项目,其总在管项目从2021年底417个,增至2022年6月30日的425个,而来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个,增加到2022年6月30日的140个。

未来,在国家稳经济促消费的政策指引下,整体消费市场也将表现出足够的韧性。对于已累积丰富轻资产运营能力的万达而言,在经历市场的多番检验后,也将得到飞跃性的发展。


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